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Otto Fricke
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Frage an Otto Fricke von Manfred G. bezüglich Recht

Eigentumswohnung gekauft, Wohnfläche fehlt, Käufer haftet. Warum haftet nicht der Verkäufer? Warum verweigert die Politik den Verbraucherschutz?

Sehr geehrter Herr Fricke,

obwohl uns bereits ein MdB ihrer Fraktion mitgeteilt hat, dass die FDP sich an das Prinzip der Vertragsfreiheit gebunden fühlt, möchten wir Sie trotzdem mit unserem Problem vertraut machen.

Im Rahmen der Gespräche über Baumängel wurden wir gefragt, ob wir unsere Wohnfläche schon überprüft haben. Wir haben einen Sachverständigen mit der Überprüfung beauftragt. Die von uns bewohnte Wohnung war um 3,36 % und die im Nachbarblock war um 2,11 % kleiner. Das Aufmaß hat der Sachverständige jeweils in jedem Raum unterhalb der Wohnraumdecke genommen, sodass die korrekte Nutzfläche ermittelt wurde. Leider haben wir im guten Glauben einem Bauträgervertrag unterschrieben, der eine Toleranzgrenze von 2 % und den Hinweis auf die Wohnflächenverordnung beinhaltet.
Der Investor wollte uns die über der Toleranzgrenze liegende Fehlmenge ersetzen, sich das Geld aber bei der Baufirma wieder holen. Diese verwies auf die Wohnflächenverordnung, die Türschwellen und Mauereinlassungen zum Balkon etc. als Wohnfläche hinzuaddiert.
Da wir in den Notarverträgen die Berücksichtigung von Toleranzgrenze und Wohnflächenverordnung unterschrieben haben, konnte sich der Bauherr als Verkäufer schadlos halten. Die Haftung für fehlende Wohnfläche gegenüber Mieter und künftigen Käufer bleibt Dank dieser vertraglichen Regelungen beim Käufer.
Ein Vertrag zwischen Bauherrn und Architekten, wonach dieser bei weniger angefallenen Baukosten ein zusätzliches Honorar bekommt, ist eine weitere Aufforderung zum Material sparenden Bauen auf Kosten des Käufers, der die fehlende Wohnfläche in der Regel gar nicht bemerkt.
Wir haben geglaubt, der Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen sieht hier wie wir eine gesetzliche Fehlentwicklung zu Lasten des unbeteiligten Käufers.
Vor einem Jahr haben wir deshalb die Obleute im Ausschuss informiert, später die Mitglieder und Stellvertreter. Leider war das zu unserer Enttäuschung eine falsche Annahme. Bis heute erfolgte keine Reaktion!
Zwei Landtagsabgeordnete haben uns empfohlen eine Petition im bayerischen Landtag einzureichen, die aus unserer Sicht überhaupt nicht beachtet wurde.
Für uns gewinnt die Frage immer mehr an Bedeutung, ob es an der Arroganz der Abgeordneten gegenüber dem Bürger liegt, ist es die Angst eine große Wählerschicht aus der Bauwirtschaft einschließlich Vertriebsgesellschaften zu verprellen? Selbst die im Vertrieb tätigen Sparkassen und Banken wollen davon nichts wissen, weshalb auch diese in die Haftung einbezogen werden sollten. In der Regel merkt erst ein Mieter, dass seine Quadratmeterzahl im Mietvertrag nicht stimmt, die Baufirma aber nicht mehr greifbar ist.
Der Verbraucherschutzverband WOHNEN IM EIGENTUM hat den Vorschlag gemacht am Ende der Bauphase die Wohnfläche zu überprüfen, damit hätte der Eigentümer, Vermieter und Mieter eine von allen Seiten anerkannte Wohn-/Nutzfläche.
Bitte setzen Sie sich als MdB oder als Fraktion für eine Änderung der derzeitigen Rechtslage im Sinne der Käufer von Eigentumswohnungen ein.
Eine gesetzliche Regelung zum Schutz des Käufers würde dem Steuerzahler keinen Cent kosten.
Ihrer Stellungnahme sehen wir mit Interesse entgegen und bedanken uns im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
Barbara und Manfred Güntsch

P.S: Gerne senden wir Ihnen auch weitere Informationen (Petition, Literatur).

Frage von Manfred G. am
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Zeit bis zur Antwort: 1 Woche 1 Tag

Sehr geehrte Frau G., sehr geehrter Herr G.,

vielen Dank für Ihre Frage. Wie ich gesehen habe, haben Sie in dieser Sache schon mit Herrn Lindner korrespondiert.

Die Erfahrung, die Sie beim Wohnungskauf gemacht haben, ist unschön; Überraschung im Nachhinein über einige relevante Vetragspunkte ist problematisch und ich kann Ihre Frustration verstehen. Leider ist es so, dass hier zwei Fragen zusammen kommen, durch deren Verbindung Ihre Situation entstanden ist. Das ist auf der einen Seite die Berechnungsgrundlage für die Wohnungsgröße und auf der anderen Seite die Zulässigkeit von Abweichungen von der Wohnungsgröße.

Die Wohnflächenverordnung regelt für sich nur, wie genau die Wohnfläche zu messen ist und welche Raumteile mit welchen Anteilen in die Bemessung einfließen. Bei einer normalgroßen Wohnung kann das schon mal einen Quadratmeter Fläche ausmachen. Ist dies vorher nicht bewusst, kann Ärger entstehen – die Berechnung der Fläche ist für sich aber eindeutig geregelt.

Der zweite Aspekt ist die Frage, ob der Bauträger in gewissem Umfang von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweichen darf. Käufer und Bauträger sind frei darin, dies zuzulassen und eine geeignete Grenze festzulegen. Zusätzlich kann auch geregelt werden, wie eine zu starke Abweichung sanktioniert werden soll. Sicherlich haben Sie völlig recht damit, dass eine vertragliche zugestandene Abweichung vermutlich auch vom Bauträger voll ausgenutzt werden wird. Besteht der Bauträger jedoch auf der Abweichungsklausel, können Sie das im Vorhinein durch einen niedrigeren Kaufpreis ausgleichen oder können im Zweifel auf den Erwerb verzichten und sich einen anderen Vertragspartner suchen.
Grundsätzlich ist es also Verhandlungssache, inwieweit man solche Abweichungen akzeptieren will.

Betreffend Ihren individuellen Fall kann ich Ihnen als Mitglied der Legislative natürlich keine weitere Auskunft geben, hierfür müssten Sie eventuell juristische Hilfe hinzuziehen oder haben dies bereits getan. Bezüglich der allgemeineren Fragen sind uns Vorschläge für Änderungen bekannt, diese müssen natürlich im üblichen parlamentarischen Verfahren beraten werden.

Mit besten Grüßen aus Berlin

Otto Fricke

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