Kann man für (sehr) alte Wohngebäude, bei denen die Baugenehmigung in den letzten fünfzig oder mehr Jahren verloren ging, die Möglichkeit der Duldung im Gesetz verankern?
Sehr geehrter Herr Metz,
als Gruppe von Eigentümern eines alten Hofes sind wir uns seit etwa einem Jahr schmerzlich darüber bewusst geworden, dass wir alle ohne Vorliegen einer Baugenehmigung gekauft haben. Viele unserer Freunde und Verwandten haben das auch getan, unwissend, weil im gesamten Kaufprozess niemand danach fragte (auch Notar oder Bank nicht). Wir haben gelernt, dass wir jederzeit mit legitimen Rückbauforderungen konfrontiert werden können, was unsere Existenzen ruinieren würde. Nun haben wir nicht logisch erschließen können, ob es überhaupt jemanden gibt, dem diese Rechtsunsicherheit von Nutzen wäre. Darum bitte ich Sie, anzustoßen, dass man den Bauämtern erlaubt, Wohngebäuden, die mit Kenntnis aller Ämter seit Jahrzehnte bewohnt wurden (in unserem Fall mehr als einhundert Jahre), diese offiziell zu dulden. Die Genehmigungsakten sind nach zwei Weltkriegen nicht mehr auffindbar.
Ich bedanke mich herzlich vorab!
Mit freundlichen Grüßen
Sylvia G.
Sehr geehrte Frau G.,
danke für Ihre Frage.
Zunächst einmal ist es schwierig, in Bezug auf Ihren konkreten Fall Aussagen zu treffen, denn gerade bei dieser Thematik kommt es oft auf die Details an.
Zur allgemeinen Fragestellung einer Duldung von Altbauten habe ich mich mit dem zuständigen Fachbereich in der Grünen Landtagsfraktion ausgetauscht. Unsere Einschätzung ist, dass die örtlichen Baugenehmigungsbehörden das komplexe Thema vergleichsweise pragmatisch handhaben. Gerade bei sehr alten Gebäuden dürfte in vielen Fällen ja eine faktische Duldung gegeben sein, da kaum vorstellbar ist, dass Gebäude etwa 100 Jahre stehen ohne dass der Staat damit in Berührung kommt, z.B. bei der Frage Erschließung/Wasser/Abwasser/Energie etc. Von daher würde ich das Risiko einer Forderung zum kompletten Rückbau sehr gering einschätzen. Sollte das bei Ihnen anders sein, also eine konkrete Problematik sich abzeichnen, bitte ich um Nachricht.
Eine Änderung der Bauordnung sehe ich daher in Bezug auf den von Ihnen geschilderten Sachverhalt als nicht erforderlich an. Eine gesetzliche Regelung, wie auch immer sie aussehen könnte, könnte hier langjährig etablierte Grundsätze der Duldung eher in Frage stellen und vermutlich für mehr Probleme als Lösungen sorgen.
Zudem möchte ich Ihnen noch folgenden Hinweis geben. Die fehlende Baugenehmigung könnte ein Sachmangel sein. Daher müsste die Käuferseite vom Verkäufer vor der Kaufabwicklung darüber aufgeklärt werden, dass für das Gebäude oder Teile davon keine Baugenehmigung vorliegt (Offenbarungspflicht). Sie könnten daher prüfen, ob der Kaufvertrag aufgrund der Nichtangabe der Verkäuferseite anfechtbar sein könnte. Ggf. liegt hier arglistige Täuschung vor, was der Käuferseite Rechte auf Rücktritt, Schadensersatz oder Kaufpreisminderung einräumen würde.
Mit freundlichen Grüßen
Martin Metz MdL
Weitere Fragen an Martin Metz
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