Frage an Johannes Jung von Ullrich M. bezüglich Wirtschaft

Sehr geehrter Herr Ullrich,

besten Dank für Ihre e-Mail in Sachen Handel mit Immobilienkrediten. Der Weiterverkauf von Krediten bzw. die Abtretung von Darlehensforderungen durch ein Kreditinstitut ist grundsätzlich legal und nicht zuletzt auch abgesegnet durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs.

Der Verkauf von Immobilienkrediten von Banken an Finanzinvestoren hat in letzter Zeit für Besorgnis bei betroffenen Kreditnehmern gesorgt. In Verhandlungen mit der CDU/CSU konnte sich die SPD-Bundestagsfraktion mit verbraucherfreundlichen Position durchsetzen und mit dem im Juni verabschiedeten „Risikobegrenzungsgesetz“ deutliche Verbesserungen zum Wohle des Kreditnehmers erzielen und die Rechte der Verbraucher beim Kredithandel verbessern.

Das „Risikobegrenzungsgesetz“ ist u.a. durch folgende Eckdaten gekennzeichnet:

- Kreditinstitute sind dazu verpflichtet, ihre Kunden ausdrücklich über die Möglichkeit von Kreditverkäufen im zu unterzeichnenden Kreditvertrag aufzuklären (§ 492 Abs. 1a BGB). Und nicht – wie derzeit in der Praxis üblich – bloß in den AGBs. Damit wurde auf Ergebnisse von Umfragen reagiert, nach denen Kreditnehmer, seien es Privatpersonen oder mittelständische Unternehmen, sich häufig gar nicht bewusst sind, dass ihre Kredite durch die Hausbank an Investoren verkauft werden können.

Insofern empfehle ich Ihnen, sich mit Ihren ersten beiden Fragen direkt an Ihre Bank zu wenden.

- Kommt es dann tatsächlich zu einer Forderungsabtretung an einen Finanzinvestor, besteht nunmehr für Banken eine unverzügliche Anzeigepflicht gegenüber ihren Kreditnehmern (§ 496 BGB) Dieses ermöglicht Verbrauchern, sich eingehend über den neuen Gläubiger zu informieren und zu entscheiden, ob sie eine langfristige Vertragsbeziehung mit diesem eingehen möchten. Ein Aspekt ist in diesem Zusammenhang von immenser Bedeutung: Die Option auf Anschlussfinanzierung. Gerade diese verliert der Darlehensnehmer durch die Forderungsabtretung, da Aufkäufer von Immobilienkrediten in aller Regel keine Vollbanken sind. Und ohne Anschlussfinanzierung wird das Immobiliendarlehen zwangsläufig notleidend. Um auszuschließen, dass Häuslebauer vom Eintreten dieses wirtschaftlichen Fiaskos völlig überrascht werden, sind Kreditnehmer nun spätestens 3 Monate vor einer Änderung bzw. dem Auslaufen des Darlehensvertrages darüber zu informieren, ob eine Anschlussfinanzierung gewährt oder das Kreditverhältnis nicht verlängert wird (§ 492a BGB).

- Um die Rechtssicherheit des Verbrauchers weiter zu erhöhen, wurde zudem eine gesetzliche Festschreibung der Verzugsdauer, die zur Vertragskündigung führt, vorgenommen (§ 498 Abs. 3 BGB). Bislang wurde diese Verzugsdauer lediglich in den entsprechenden AGBs von Banken und Sparkassen definiert. Eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist in Zukunft nur noch dann möglich, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und zugleich mit mindestens 2,5% des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist. Somit besteht nun ein Kündigungsschutz in solchen Fällen, in denen der Kreditnehmer mit seinen vertraglichen Verpflichtungen nur geringfügig in Rückstand gerät.

- Ferner hat man sich auf eine Neuregelung der sogenannten Sicherungsgrundschuld verständigt. Jetzt ist sichergestellt, dass dem Kreditnehmer gegenüber dem Finanzinvestor die gleichen Einreden zustehen, die er auch gegenüber seinem ursprünglichen Vertragspartner hätte geltend machen können (§ 1192 Abs. 1a BGB). Somit wird durch die Neuregelung gewährleistet, dass sich die Position des Darlehensnehmers durch den Kreditverkauf nicht verschlechtert und dass ein gutgläubiger einredefreier Erwerb von Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen ist. Überdies wird bei einer Sicherungsgrundschuld die Fälligkeit nun an das Erfordernis einer vorgängigen Kündigung geknüpft (§ 1193 Abs. 2 S. 2 BGB). Damit sind Vereinbarungen, die eine sofortige Fälligkeit der Sicherungsgrundschuld vorsehen, für die Zukunft ausgeschlossen. Dies gilt auch für Absprachen, wonach die Grundschuld sofort und fristlos gekündigt werden kann. Stattdessen ist die Kündigung nur noch mit einer Fristsetzung von 6 Monaten möglich.

- Weiter wird der Schutz des Kreditnehmers zusätzlich durch die Einführung eines verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruchs gegen den Erwerber der Forderung bei ungerechtfertigter Vollstreckung aus der Grundschuld gestärkt (§ 799a ZPO). Gleichzeitig wurde die Einstellung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nach § 769 Abs. 1 ZPO für Verbraucher erheblich erleichtert, da diese nun keine Sicherheitsleistungen mehr erbringen müssen, wenn ihr Vorbringen aus Sicht des Richters Erfolg verspricht.

Weitere umfangreiche Informationen finden Sie hier: http://www.bundestag.de/aktuell/hib/2008/2008_195/02.html.

Mit freundlichen Grüßen
Johannes Jung